• Eeklo
17/09/2013

Park ‘Van Damme’: zonder verhuurmiserie en mét opbrengstgarantie !Langs de Tieltsesteenweg, niet ver van het politiekantoor en in de nabijheid van het voormalig klooster der Arme Klaren, verrijzen binnenkort - midden een 1,5 hectare groot park - niet minder dan 77 appartementen, opgedeeld in 4 blokken.Gans de site wordt gebouwd in het park waar nu nog de “Villa Georges Van Damme” nauwelijks zichtbaar vanuit de straat, achter oude hoogstammige bomen verborgen ligt in een oase van rust. De promotoren, onder meer met kleinzoon François Van Damme, hebben hiervoor een even vernuftig  als uniek project uitgewerkt dathet risico of de nadelen van een belegging in eigendom bijna tot niets herleidt en anderzijds de opbrengst maximaal garandeert.Zowel eigenaars die kopen voor eigen bewoning als beleggers voor hun portefeuille zullen hierin de oplossing vinden voor twee heikele punten die voortdurend opduiken bij aankoop van élke eigendom: hoe omzeil ik een hoop paperassen en miserie met huurders, of hoe kan ik mijn opbrengstrisico maximaal beperken en een gegarandeerde opbrengst en meerwaarde veilig stellen ?Wat hier aan zekerheden wordt aangeboden is nooit eerder in onze streken voorgesteld en daarom zo uniek.Tussen haakjes: ondanks protest van vooral 1 omwonende eigenaar is inmiddels de officiële bouwvergunning zonder problemen afgeleverd.Unieke locatieVooreerst iets over de unieke locatie. In een groene oase van rust op een paar honderd meter van het stadscentrum zullen eerlang vier appartementsblokken  van elk drie verdiepingen verrijzen met elk een kleine 20 appartementen tussen 70 m2(met 1 slaapkamer) en 102 m2 (2 slaapkamertypes). Elk appartement krijgt een zonneterras met zicht op de parktuin en aan de grote vraag naar wonen in groen wordt op die manier eindelijk tegemoet gekomen. De eerste blok zal residentie Polaris noemen en de bouw ervan is gepland rond begin volgend jaar (oplevering voorzien zomer 2015). Nadien wordt in fasen ook met de bouw der drie andere blokken begonnen. Architect Jan Vanderplaetsen (Lembeke) koos ook hier voor een getrapte gevel met maximale privacy voor iedere bewoner. De inplanting van elke residentie vergt geen kap van de aanwezige bomen zodat het parkzicht maximaal wordt behouden en bovengrondse autostaanplaatsen ertussen mogelijk maakt. Alleen voor de laatste twee te bouwen blokken (aangeduid als Sirius en Antares) zijn ondergrondse parkeerplaatsen voorzien.In het voorliggend concept probeert men in de eerste twee residenties (Polaris en Sargas) vooral huurders onder te brengen, in de andere twee vooral zelf wonende eigenaars. Er is voorzien in een gezamenlijke fietsenberging en private kelders worden vervangen door handiger grote bergruimtes bij de keukens op de verdieping.Prijs en uitrustingWie een appartement koopt weet dat de prijs meestal in verhouding staat met de grootte in vierkante meters en de aangeboden uitrusting.Men koos voor hoogwaardige, duurzame en tijdloze materialen gepaard aan hoog geprijsde uitrustingen. Zo heeft de keuken een handelswaarde van 9.200 €, het sanitair (inloopdouche etc.) 5.000 €, massief eiken parket à 80 €/m2, een inbraakvrije voordeur, videofoon, lift voor  6 pers. en rolstoel, gemeenschappelijke waterontkalker, enz. Uiteraard is rekening gehouden met energiezuinig stoken (centrale stookplaats op gas) door het plaatsen van dubbel glas, thermisch geïsoleerde daken, gebruik van zonneboilers en warmtepompen, hergebruik van regenwater, enz. zodat de EPC (energiezuinigcertificaat opgelegd door overheid met een huidige verplichte norm van E80) moeiteloos zal bereikt worden. Een eerste doorslaggevend argument voor een meerwaarde op termijn, vooral met het oog op een eventueel latere herverkoop.Zo liggen de prijzen voor een 1 slpk. appartement op minimum 165.000 € en voor een 2 slpk. type op 192.000 €. In deze prijzen zijn grond, gemeenschappelijke delen buiten en binnen  en het eigen afgewerkt appartement inbegrepen, maar niét de notariskosten en btw. Beleggers in onroerend goed zullen in deze betaalbare prijzen al een tweede aanzet vinden op weg naar de filosofie van de bouwheer die in zijn formule een hoog rendement voor zijn kopers nastreeft.Opbrengst en meerwaardeHet moet duidelijk zijn dat de bouwpromotor vooral oog heeft gehad voor een maximale kwaliteit/prijs verhouding om twee noodzakelijke factoren die kopers bezig houden te garanderen.Enerzijds een prijs die kopers achteraf een huurrendement oplevert dat meer bedraagt dan wat de huidige markt aan opbrengst biedt (spaarboekje, kasbon, aandelen) en anderzijds een meerwaarde van de eigendom op langere termijn. Zonder veel te beloven en met het eerlijk advies van Immokantoor Van De Woestijne en de promotor zelf (elk 40 jaar ervaring)) kwam men uit op een geschatte netto-opbrengst van minimum tussen 6 en à la limite zelfs 8,6 % per jaar (rendement + meerwaarde samen). Weliswaar zet men dat niet zwart/wit op papier maar wie wil krijgt hiervoor de nodige toelichting en documenten onder ogen bij een mondelinge voorafbespreking. Zaakvoerster Karen Van De Woestijne bevestigt ons: “ik heb wel geen glazen bol, maar ervaring en mijn eerlijke inschatting zegt mij dat alleen al een huurrendement van minimum 3,5 % een absoluut voorzichtige schatting is. Ik durf eigenlijk zelfs het getal 4,5 % per jaar persoonlijk garanderen. In deze netto opbrengst is met eventuele leegstand al rekening gehouden, maar nog niet met de meerwaarde op termijn.” In elk geval ligt - naar ons oordeel - in heel de omgeving wellicht geen ander beleggersproject op tafel dat dergelijke overtuigende opbrengsten kan voorleggen !Geen verhuur- en andere miserie Tenslotte wordt er nog iets unieks aangeboden, wat de promotor ietwat ingewikkeld “beherend vastgoed” noemt.Eigenlijk is het super-eenvoudig.De opbrengst aan huur van de residentie  Polaris (uiteindelijk 22 appartementen) wordt in een globale spaarpot gestopt die wordt beheerd door de notaris (de gelden) terwijl het dagdagelijks beheer (zeg maar: ‘slameur’) door kantoor Van De Woestijne wordt opgelost en bijgehouden. Een soort verregaande samenvoeging van “boekhouder + syndic” sámen als het ware. (Voor de andere drie - later te bouwen – blokken telt deze constructie niet). Voor de eerste bouw Polaris,  dat vooral voor huurders wordt voorbehouden, betekent dit dat Van De Woestijne zal instaan voor: huur en andere klachten, dagelijkse bijstand in onderhoud en mankementen, verzekeringsproblematiek, huurcontracten, huurbezetting, selectie van potentiele huurders, miserie met slechte (huur)betalers, publiciteit voor verhuring, vuilophaling, onderhoud tuin, betaling externe facturen, plaatsbeschrijvingen en EPC-attesten aanmaken, enz. Kortom: alle zorgen van de eigenaars voor eigen rekening nemen. De promotoren zijn zo handig en voorzienig geweest om zich voor bepaalde  risico’s bij voorbaat in te dekken bij bekende verzekeringsmaatschappijen. Zo onder meer voor risico op achterstallige betalingen van huurders, huurschade, derving van inkomsten, rechtsbijstand, enz. Dit wordt allemaal vergoed.De eigenaars worden met deze vrijwel unieke formule al hun (klassieke) kopzorgen afgenomen. Ze zijn samen (volgens hun aandeel in het totaal) eigenaar van de globale huuropbrengst-spaarpot en elke drie (!) maand wordt het overschot in de pot (na aftrek betalingen door VDWoestijne) uitbetaald. Dat noemen ze dus ‘beherend vastgoed’ en dat is inderdaad nog niet eerder in Eeklo en omgeving voorgesteld of aangeboden.Het is de bedoeling dat deze formule gedurende minimum 9 jaar lang wordt volgehouden. Iedere eigenaar is gedurende die termijn dan ook gebonden aan dit beheersfonds dat hij natuurlijk kan overdragen aan nieuwe kopers, kinderen, erfgenamen, enz. Maar deze laatsten nemen dan wel de resterende jaren over.Nog vragen?Vele geïnteresseerde lezers zullen bij deze voorstelling van zaken nog vragen hebben. De voorgestelde formule geldt zowel voor zuivere beleggers als voor eigenaars die eerst nog een tijdje hun eigendom willen verhuren vooraleer zelf te betrekken.Al deze kandidaten en nieuwsgierigen kunnen op zaterdag 28 september tussen 10 en 13 uur langsgaan op de site “Van Damme” zélf  (Tieltse stw. 38) ter gelegenheid van een ‘Open Parkdag’ voor inspectie en uitleg ter plaatse. Het kantoor Van De Woestijne zal u er alle gewenste informatie verschaffen en folders en prijzen overhandigen. Er is slechts 1 voorwaarde aan verbonden: je moet je komst op voorhand aankondigen (= afspraak maken) op tel. nr. 09/37738 36 of viakaren@immovdw.com (gsm Karen: 0486/24 17 19)Piet De Baets